随着希腊黄金签证审批速度创下新纪录，一份普通投资者的申请在短短两个月内获得批复，这场围绕地中海身份的投资竞赛正进入新的高潮。
雅典西部阿吉亚瓦尔瓦拉区的一套商改住公寓以8.2%的年租金收益率吸引了中国投资者目光，而希腊移民与庇护部计划在2026年初提交的改革法案，准备将居留卡有效期起算点从“申请递交日”调整为“卡片实际签发日”。
根据希腊移民局数据，截至2025年10月，希腊黄金签证申请量已达7162份，获批量9394份。中国申请人占比高达47.9%，是绝对主力人群。
2026政策趋势
希腊移民政策正面临全面升级的转折点，多项改革同步推进。最引人注目的是审批速度的显著提升。最新数据显示，希腊黄金签证审批已实现“闪电速度”，从递交移民申请到拿到最终批复，周期可缩短至2个月左右。
这一提速主要得益于希腊移民局对积压案件的集中清理。
这项改革通过将5年有效期起算点从“申请递交日”调整为“卡片实际签发日”，彻底避免审批耗时对投资者权益的侵蚀。
与此同时，希腊议会多数党席位优势确保了该法案通过概率极高。
投资门槛明确定位
投资金额：25万欧
商业房产改住宅项目：需为空置5年以上的商业房产，改造后建筑能耗等级需达到B级以上，开发商需持有希腊建设部核发的专项许可。
对于商改住项目，投资者需要确保开发商持有希腊建设部核发的商改住专项许可（许可证编号以“ΕΠ”开头），这是获得黄金签证批准的必要前提。此类项目通常位于有更新潜力的城区，改造后兼具自住与出租价值。
2026年希腊移民的多重优势
希腊移民政策的吸引力不仅在于相对友好的门槛，更在于其提供的综合价值。
持有希腊黄金签证，投资者及其家人将获得一张连接生活品质、全球通行与财富自由的“黄金入场券”。
在通行自由方面，希腊黄金签证提供了欧盟申根区内的无边界流动。持有希腊永居卡，可自由通行29个申根国，无需额外办理签证。
这一优势极大便利了商务往来、欧洲旅游和子女留学欧洲的跨国教育安排。
希腊拥有丰富优质的教育资源，其国际学校接轨欧美教育体系，为子女后续留学欧美筑牢基础。
持有希腊身份满5年的学生，可以以华侨生身份参加国内联考，以较低分数冲刺国内顶尖高校。2023年清华、北大华侨生录取线分别为400分和380分，较普通高考直降200分以上。
希腊还拥有完善且水平位居欧洲前列的公共医疗体系，申请人及家人可免费享受与当地公民同等的优质医疗服务。
2026年希腊还将迎来总规模达16亿欧元的税制改革，包括降低整体税率、增加家庭减税政策等多项措施。对于25岁以下且年收入低于2万欧元的工作者完全免税。
政策适合的主要人群分析
希腊移民政策的灵活性使其能够满足不同背景、不同需求人群的身份规划需要。了解这些对应关系，有助于潜在申请者判断希腊是否适合自己的发展规划。
重视子女教育的中产家庭是最主要的申请群体。数据显示，68%的中国申请人移民希腊的核心诉求是子女教育。
对于这类家庭，希腊提供了双重教育路径：一是通过当地国际学校衔接欧美高等教育；二是通过华侨生联考回国就读名校。
计划海外养老的退休人士可以通过希腊的“财务独立人士签证”(FIP)获得长期居留权。该签证要求申请人有稳定的被动收入，每月不低于3500欧元。
退休人士还可享受希腊特殊的税收优惠政策：作为希腊税务居民的退休人员，其外国养老金收入可以按7%的统一税率征税。
寻求资产多元化且预算有限的投资者对25万欧元的商改住项目尤为关注。这类投资者通常不满足于单纯购房，而是希望通过参与房产的改造与增值过程，在获取身份的同时实现资产升值。
希腊房地产市场近年持续回暖，2023年第二季度雅典住宅价格同比上涨13.2%，核心区域涨幅达18.5%。对于眼光独到的投资者，商改住项目提供了以较低成本进入潜力区域的机会。
把握机遇
选择适合的商改住项目是成功申请的第一步。投资者应优先考察雅典等主要城市中具有城市更新规划的区域，这类区域往往具备更好的增值潜力和租赁市场。
对于希望通过“商改住”项目申请黄金签证的投资者，需要格外注意项目合规性。真正的合规项目需要满足三个硬性条件：房产基础必须是空置5年以上的商业房产或政府指定的修复项目；改造后建筑能耗等级需达到B级以上；开发商必须持有希腊建设部核发的商改住专项许可。
对于任何移民申请，时间管理至关重要。计划在2026年上半年完成申请的投资者应当制定明确的时间表：最好在2026年1月前完成项目考察、合规性核查及签约；2月前提交全套申请材料；3-6月期间等待审批通过并领取居留卡。
希腊移民政策的窗口期就像地中海的阳光——明亮而有限。随着审批速度的提升和权益保障的完善，2026年可能是通过25万欧元希腊买房移民获取希腊身份最具性价比的一年。
