雅典已成为欧洲最具活力的住宅房地产市场之一，近年来新公寓价格持续实现两位数增长。这一势头由投资者资本、政策激励和重大城市基础设施升级相结合推动。 这座希腊首都拥有数千年的文化遗产，正经历一场显著的经济复苏，正在重塑其房地产格局。本文分析探讨了雅典房地产市场趋势背后的关键力量，为投资者和购房者提供数据驱动的洞察。经历了十年的金融动荡后，希腊已开始实施财政纪律和结构性改革措施，现已取得切实成果。雅典越来越被视为东南欧新兴的经济和投资中心。
雅典的新建住宅区罕见地兼具持续价格上涨、宏观经济韧性和制度认可。在有限的优质供应、持续的外国需求以及大规模城市转型项目的推进下，这座城市依然展现出引人注目的增长机遇。 据希腊银行统计，2024年对希腊房地产的外国直接投资（FDI）达到59.8亿欧元，其中超过30亿欧元专门用于住宅和商业物业。2025年第一季度，房地产领域的外国直接投资总额为5.2亿欧元，占所有外资流入的43%。
资本增值：这股非凡的资本流动得益于黄金签证计划（2024年发放9,411个许可）、Ellinikon智慧城市转型、欧洲最大的城市再生项目，以及对新建节能住宅需求的激增。加上供应管道有限，雅典市场在机构和私人投资者中依然需求旺盛。 希腊依然是欧洲最有利投资者的房地产市场之一，提供欧盟最低的房产税率，合格房产销售免资本利得税，新开发项目免增值税。
雅典最近被列入Savills 2024年“新兴热点”国际投资者名单，并被Knight Frank PIRI 100指数列为欧洲最强劲的优质住宅增长市场之一。
旅游业蓬勃发展
希腊旅游联合会（SETE）预测，这一行业将迎来又一个创纪录的季节，而该行业仍是该国最大的经济和就业驱动力。预计游客人数将达到2750万，是希腊人口的两倍多。这波激增很大程度上归功于该国强劲的安全纪录，尤其是在旅客因安全考虑而避开埃及、突尼斯和土耳其等目的地的情况下。与此同时，与西班牙、葡萄牙和意大利爆发反旅游抗议不同，希腊继续为游客提供温暖友好的环境。
据希腊旅游主管安德烈亚斯·安德烈亚迪斯介绍：“去年，希腊旅游业的增长速度是西班牙、葡萄牙、意大利或法国的两到三倍。今年，我们预计仅雅典就有约450万游客。” 尽管游客数量创下新高，希腊的住宅房价仍比其他地中海目的地低约30%，为投资者提供了独特的机会窗口。
美国人跻身前五大外国国籍
据移民部称，2023年和2024年美国公民是申请黄金签证的前五名外国国籍之一，而自2019年以来，美国买家的房地产销售增长了三倍，沿海地区和中部地区需求强劲。美国投资者越来越多地将雅典视为高收益市场，进入门槛低于国内其他市场。资本利得税收优惠、较低的房产收购成本以及希腊的居留路径，使雅典成为欧洲首选门户。
强劲的经济增长
根据希腊央行（2025年3月数据），2024年希腊经济增长了2.3%，表现优于欧元区平均水平。2024年初级盈余甚至超过了最乐观的预测。
根据欧盟统计局和希腊统计局的数据，希腊2024年初顺差占GDP的4.8%，几乎是预测的2.5%的两倍。2025年4月18日，标准普尔将希腊信用评级提升至BBB，前景稳定，成为近几个月来第三个获得欧洲央行认可的投资级机构。希腊央行预计2025年GDP增长率为2.3%
希腊房地产净外国直接投资
欧元数百万 来源：希腊银行
从2000年代初的温和起步，希腊的房地产投资迅速增长，成为外国直接投资中最大的单一组成部分，现永久占所有净外国直接投资的近一半。受黄金签证需求、城市发展和重大交易推动，房地产已成为外资的主要渠道，这一趋势预计将持续。
2025 – 2026 – 雅典房地产市场预测
预计雅典房地产市场将在2026年保持增长趋势，尽管升值速度可能会较前两年有所缓和。需求将继续受到国际投资、中部地区有限新供应以及持续租金压力的支持，尤其是在大学、基础设施节点和沿海重建区等社区。
2026年库存将继续紧张，尤其是在转售公寓领域。虽然南部和东北郊区将完成一些新开发项目，但由于分区划、保护限制和土地供应有限，雅典市中心仍将供应不足。位于靠近交通和教育枢纽的翻新建筑物业预计将拥有最强的价格韧性和流动性。
租金预计将上涨3%至5%，受旅游业持续压力、学生住房短缺以及现代长期租赁单位短缺等影响。预计雅典将继续作为欧洲最具吸引力的市场之一，吸引以收益为重点和中期资本增长投资者。
